Não é novidade para nenhum brasileiro que necessite do trabalho do judiciário, se deparar com a demora na prestação estatal dos serviços neste âmbito. Infelizmente, uma demanda judicial leva em média entre dois a cinco anos, a depender do processo e do órgão julgador. Há caso em que a demora vai além dos dados mencionados.
O fato é, nem tudo está perdido, há casos em que a pessoa pode se valer dos meios alternativos de composição dos conflitos, não será o foco da discussão, mas é válido dizer; assim como optar pela via extrajudicial, que oferta maior celeridade.
Diante disso, numa perspectiva de desjudicializar o procedimento de adjudicação compulsória ou melhor, ofertar a possibilidade de ocorrência por outra via mais célere, a lei 14.382/2022 alterou a lei de Registros Públicos, lei 6.015/73, que passou a vigorar acrescendo o art. 216-B, que diz: sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel. O § 1º menciona que os legitimados a requerer a adjudicação são: o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.
Contudo, ainda não existia as regras estabelecendo como esse procedimento seria feito nos cartórios; o que foi devidamente preenchido pelo provimento 149 da Corregedoria Geral de Justiça, especificamente em setembro de 2023. Assim, o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), estabeleceu as regras gerais para que os cartórios de Registros de imóveis em todo o Brasil pudessem realizar a Adjudicação Compulsória pela via Extrajudicial. O que por sua vez foi um ganho inestimável para o direito imobiliário.
Dentre as principais regras, estão: não haver no contrato de compra e venda cláusula estabelecendo direito de arrependimento; no entanto é valido dizer que o direito de arrependimento exercitável não impedirá a adjudicação compulsória, se o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano ou de incorporação imobiliária, com o prazo de carência já decorrido. Ademais, o requerente deverá estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica para tal fim.
Válido primar ainda que o referido procedimento não poderá ser feito se o imóvel não tiver matricula individualizada, independentemente da via escolhida. No entanto seu deferimento independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. Um aspecto relevante na adjudicação compulsória extrajudicial é que em um único procedimento é possível cumular vários imóveis se estes estiverem no mesmo local de registro, o promitente vendedor e comprador sendo os mesmos e não gerar prejuízo para a fluição do procedimento.
legitimados
Legitimidade ativa: É do promitente COMPRADOR ou do seu CESSIONÁRIO
Legitimidade passiva: Promitente VENDEDOR. No caso de seu falecimento, a ação deverá ser promovida em face do ESPÓLIO (neste caso só em juízo).
Obs. Pode ocorrer o inverso também, nos casos de Adjudicação compulsória inversa (quando requerida pelo vendedor).
Etapas:
- Lavrar Ata Notarial, onde deverá conter toda descrição do imóvel, assim como os dados do negócio jurídico feito entre as partes envolvidas no ato (art. 440 G do provimento 149 do CNJ). Tal ata poderá ser lavrada em qualquer Tabelionato de notas, salvo se envolver diligências no local do imóvel.
- Levar essa ata junto com os demais documentos estabelecidos nos incisos de I a VI do art. 216-B, da Lei de Registros Públicos ao Cartório de Registro de Imóveis, o que pode ocorrer de maneira eletrônica e, inclusive pelo próprio Tabelionato de Notas; os servidores do Registro de Imóveis irão notificar o polo passivo da demanda para que compareça ao cartório, seguindo o rito cartorário de praxe.
Mediação no Tabelionato de Notas
Segundo disposição do provimento o tabelião de notas poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, desde que haja concordância do requerente.
Endereço do requerido:
Em casos de dificuldades de encontrar o endereço do requerido, o requerente, mediante demonstração de que tenha esgotado todos os meios ordinários de localização, poderá solicitar o cartório que seja efetuada a citação por edital.
Em caso de impugnação
O Oficial de registro de imóveis tem a competência para analisar e decidir acerca da mesma, inclusive impugnando-a. Podendo assim, o requerido recorrer nos autos do procedimento, sendo que o mesmo deverá ser encaminhando ao juiz competente para decidir acerca da impugnação.
Pagamento do imposto-ITBI
Ocorre após o acolhimento do procedimento no Registro de Imóveis, ou seja, após a certeza de que o procedimento de fato será feito extrajudicial.
Eliana Rodrigues Oliveira
Advogada- OAB/BA 60100
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