Uma nova e importante decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) alterou as regras da compra e venda de imóveis no Brasil, tornando o comprador o principal guardião de seu próprio patrimônio. A partir de agora, a velha máxima “quem não registra não é dono” ganha uma camada adicional de complexidade: “quem não investiga, corre o risco de perder”.
O que mudou com a decisão do CNJ?
A decisão mais recente do CNJ tem como objetivo simplificar o processo de compra, mas com uma consequência direta para o comprador. Os cartórios de registro de imóveis não podem mais exigir certidões negativas de débitos fiscais para registrar a compra e venda.
Isso significa que, mesmo que o imóvel tenha dívidas de IPTU, ou outros débitos com o município, o registro de propriedade pode ser feito sem a apresentação de qualquer comprovante de quitação.
O Risco da Compra no Escuro
Com a mudança, o risco de adquirir um imóvel com dívidas fiscais, trabalhistas ou condominiais se torna ainda mais real. O grande perigo é que as dívidas do imóvel, como o IPTU, são de natureza propter rem. Isso quer dizer que a dívida está vinculada ao imóvel, e não ao antigo proprietário.
Em outras palavras, ao comprar o imóvel, você assume a responsabilidade por todas as dívidas anteriores que, porventura, existam. Em casos extremos, a Justiça pode determinar a penhora e leilão do imóvel para quitar débitos de responsabilidade do antigo dono. O que parecia um bom negócio pode se transformar em um grande prejuízo.
O Papel da Due Diligence:
Mais Essencial do que Nunca
A due diligence é uma auditoria completa e minuciosa de um imóvel e do seu proprietário. Antes, era vista por muitos como uma precaução extra, mas hoje se tornou uma etapa indispensável para a segurança da transação.
A due diligence inclui a análise de:
- Certidões Negativas: Mesmo que o cartório não exija, o comprador deve solicitar e analisar todas as certidões negativas de débitos municipais (IPTU, ITBI), estaduais e federais.
- Ações Judiciais: É crucial verificar se o vendedor ou o imóvel estão envolvidos em processos judiciais que possam levar à penhora do bem, como ações trabalhistas ou execuções fiscais.
- Dívidas de Condomínio: A inadimplência das taxas condominiais também pode resultar na perda do imóvel. É fundamental solicitar um extrato de débitos junto à administradora do condomínio.
Sua Proteção em Primeiro Lugar
A decisão do CNJ, ao retirar a obrigação dos cartórios, colocou a responsabilidade de uma compra segura inteiramente nas mãos do comprador. Portanto, não confie apenas na palavra do vendedor ou quem faz a intermediação da compra, diz, INVESTIGUE!
Um investimento em assessoria jurídica especializada em direito imobiliário para realizar uma due diligence completa é a garantia mais eficaz de que seu patrimônio não está em risco. O valor gasto com a investigação é irrisório se comparado ao prejuízo que um negócio malfeito pode trazer.
Não arrisque o seu futuro. Na compra de um imóvel, a segurança do seu investimento é a sua maior prioridade.
ELIANA OLIVEIRA, ADVOGADA, OAB/BA, 60100.
