Segredos para prevenir a possibilidade de usucapião do bem
Você sabe como evitar que um dos herdeiros entre com usucapião?
Para isso, existem três maneiras:
1 – Ação de extinção de condomínio
Os herdeiros poderão requerer que o herdeiro interessado em residir no imóvel faça a compra da parte que corresponde aos demais herdeiros, adquirindo 100% do imóvel para si.
2 – Ação de Arbitragem de aluguel
O herdeiro interessado em morar no imóvel, pode assinar um contrato de aluguel. Dessa forma, retira automaticamente o requisito de posse mansa, pacífica e ininterrupta que poderia ser alegado na Ação de Usucapião.
3 – Contrato de Direito Real de Uso
Poderá ser realizado um contrato autorizando que um dos herdeiros resida no imóvel, desde que conste uma cláusula eliminando a possibilidade de usucapião daquele bem.
Pedro, possui um imóvel de fundo com um terreno abandonado. Diante disso, ele decide utilizar metade do terreno com a sua casa.
Nesse caso, você terá que fazer a usucapião desta área.
Por outro lado, quando falamos apenas em corrigir o tamanho do imóvel, por um erro matemático ou de uma área que sempre existiu naquele local, o interessado deve fazer a retificação por meio de um processo judicial ou diretamente no Registro de Imóveis competente.
Podemos citar, como exemplo, uma matrícula em que o imóvel possui o tamanho de 15 metros de frente e 25 metros lateral e consta como área total 100 metros quadrados.
Real estate and property law. House model and gavel.
Não é novidade para nenhum brasileiro que necessite do trabalho do judiciário, se deparar com a demora na prestação estatal dos serviços neste âmbito. Infelizmente, uma demanda judicial leva em média entre dois a cinco anos, a depender do processo e do órgão julgador. Há caso em que a demora vai além dos dados mencionados.
O fato é, nem tudo está perdido, há casos em que a pessoa pode se valer dos meios alternativos de composição dos conflitos, não será o foco da discussão, mas é válido dizer; assim como optar pela via extrajudicial, que oferta maior celeridade.
Diante disso, numa perspectiva de desjudicializar o procedimento de adjudicação compulsória ou melhor, ofertar a possibilidade de ocorrência por outra via mais célere, a lei 14.382/2022 alterou a lei de Registros Públicos, lei 6.015/73, que passou a vigorar acrescendo o art. 216-B, que diz: sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel. O § 1º menciona que os legitimados a requerer a adjudicação são: o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.
Contudo, ainda não existia as regras estabelecendo como esse procedimento seria feito nos cartórios; o que foi devidamente preenchido pelo provimento 149 da Corregedoria Geral de Justiça, especificamente em setembro de 2023. Assim, o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), estabeleceu as regras gerais para que os cartórios de Registros de imóveis em todo o Brasil pudessem realizar a Adjudicação Compulsória pela via Extrajudicial. O que por sua vez foi um ganho inestimável para o direito imobiliário.
Dentre as principais regras, estão: não haver no contrato de compra e venda cláusula estabelecendo direito de arrependimento; no entanto é valido dizer que o direito de arrependimento exercitável não impedirá a adjudicação compulsória, se o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano ou de incorporação imobiliária, com o prazo de carência já decorrido. Ademais, o requerente deverá estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica para tal fim.
Válido primar ainda que o referido procedimento não poderá ser feito se o imóvel não tiver matricula individualizada, independentemente da via escolhida. No entanto seu deferimento independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. Um aspecto relevante na adjudicação compulsória extrajudicial é que em um único procedimento é possível cumular vários imóveis se estes estiverem no mesmo local de registro, o promitente vendedor e comprador sendo os mesmos e não gerar prejuízo para a fluição do procedimento.
legitimados
Legitimidade ativa: É do promitente COMPRADOR ou do seu CESSIONÁRIO
Legitimidade passiva: Promitente VENDEDOR. No caso de seu falecimento, a ação deverá ser promovida em face do ESPÓLIO (neste caso só em juízo).
Obs. Pode ocorrer o inverso também, nos casos de Adjudicação compulsória inversa (quando requerida pelo vendedor).
Etapas:
Lavrar Ata Notarial, onde deverá conter toda descrição do imóvel, assim como os dados do negócio jurídico feito entre as partes envolvidas no ato (art. 440 G do provimento 149 do CNJ). Tal ata poderá ser lavrada em qualquer Tabelionato de notas, salvo se envolver diligências no local do imóvel.
Levar essa ata junto com os demais documentos estabelecidos nos incisos de I a VI do art. 216-B, da Lei de Registros Públicos ao Cartório de Registro de Imóveis, o que pode ocorrer de maneira eletrônica e, inclusive pelo próprio Tabelionato de Notas; os servidores do Registro de Imóveis irão notificar o polo passivo da demanda para que compareça ao cartório, seguindo o rito cartorário de praxe.
Mediação no Tabelionato de Notas
Segundo disposição do provimento o tabelião de notas poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, desde que haja concordância do requerente.
Endereço do requerido:
Em casos de dificuldades de encontrar o endereço do requerido, o requerente, mediante demonstração de que tenha esgotado todos os meios ordinários de localização, poderá solicitar o cartório que seja efetuada a citação por edital.
Em caso de impugnação
O Oficial de registro de imóveis tem a competência para analisar e decidir acerca da mesma, inclusive impugnando-a. Podendo assim, o requerido recorrer nos autos do procedimento, sendo que o mesmo deverá ser encaminhando ao juiz competente para decidir acerca da impugnação.
Pagamento do imposto-ITBI
Ocorre após o acolhimento do procedimento no Registro de Imóveis, ou seja, após a certeza de que o procedimento de fato será feito extrajudicial.
Eliana Rodrigues Oliveira
Advogada- OAB/BA 60100
Escritório profissional à Rua Águas Claras, n° 779, Bela Vista, Teixeira de Freitas -BA.
House and Scales of Justice on wood table. Concept mortgage, foreclosure, refinance
Não são raros os casos em que o vendedor faleceu antes de passar a Escritura Pública do Imóvel, o que pode causar muitos problemas para que o comprador regularize o bem comprado.
Contudo, se você, se encontra nessa situação, saiba que é possível resolver essa situação de duas maneiras.
A primeira é por meio da Adjudicação Compulsória, elencada no art. 1.148 do Código Civil. É através desse tipo de ação, que o comprador pode exigir a Escritura Pública dos herdeiros do vendedor.
A segunda maneira, é pedir acesso ao inventário do vendedor falecido e solicitar a expedição de um alvará judicial com o intuito de outorgar a Escritura Pública.
Então, se você comprou um imóvel de alguém e ele faleceu antes de levar a Escritura Pública a registro no Cartório de Registro de Imóveis, é possível entrar com a Adjudicação Compulsória ou solicitar dentro do inventário a expedição de um Alvará Judicial.
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